副中心與北三縣整合規劃 限購最嚴的北三縣樓市春天來了?

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樓主 2019-10-09 08:34:25
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華廈楓林綠洲

豬年首個工作日,一則重磅消息襲來:

《通州區總體規劃》將出爐,北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。

北京市規劃自然資源委公布了2018年度績效管理工作自查報告。其中提及《通州區總體規劃(2016年一2035年)》已經完成審查,將以市政府的名義批復。

規劃明確,北京正會同河北組織編制《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》,并加快推進《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃(討論稿)》。

通州與北三縣將四個統一

北京市規劃自然資源委會同河北省城鄉住房建設廳,組織編制《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》,立足京津冀協同發展,處理好副中心與通州區、廊坊北三縣地區的關系,打破“一畝三分地”思維定式,積極穩妥做好交界地區規劃建設管理。

規劃中最顯眼的一點是,將推動北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。

四個統一,意味著通州將與北三縣一起從規劃、政策、標準、管控等四個宏觀層面“同一門檻”。

事實上,今年1月初北京城市副中心規劃就有相關文件流出。1月3日,《北京城市副中心控制性詳細規劃(街區層面)(2016年—2035年)》正式批復,在這份規劃中單設一章,闡述了城市副中心與廊坊北三縣地區統籌發展,建設京津冀區域協同發展示范區的內容。

文中明確,將實現副中心與廊坊北三縣地區統籌發展,將嚴控人口規模和城鎮開發強度。將根據疏解北京非首都功能需求,嚴格落實屬地調控責任,有效抑制人口過度集聚,促進人口有序流動。其次,將嚴控城鎮開發強度。劃定生態控制線和城市開發邊界,促進城鄉建設用地減量集約發展,核減與重要區域生態廊道沖突的城鎮建設組團規模,嚴禁在交界地區大規模開發房地產。

在廊坊北三縣地區重要功能組團適度預留戰略留白節點。此外,將積極對接北京非首都功能疏解,引導適宜產業向廊坊北三縣地區轉移。提高廊坊北三縣地區對區域的服務保障功能,升級改造傳統都市制造業,加快推進區域性物流產業基地建設。

在以上規劃中,已經明確的指出一個信號,北三縣將成為北京城市副中心的功能承載區,承擔其一部分衍生功能。而此次四個統一,又再次明確,通州與北三縣畫上了“約等于”,從宏觀規劃層面統一下手,共同管理,這對于111萬(2010年數據)北三縣居民來說,是“約等于”北京市民的重大利好消息。而從房地產市場來看,北三縣地區也勢必迎來有史以來的最大震蕩。

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北三縣是哪兒?

用兩張地圖就能看懂了。

上圖中,夾在北京和天津之間的一塊廊坊市的“飛地”,就是我們常說的北三縣: 三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,總面積1277平方千米,人口111.3萬(2010年)。

由于毗鄰京津,距離僅有國貿三十公里距離,北三縣地區也成為河北省經濟發展速度最快的地區之一,我們最最熟悉的燕郊,屬于三河,還有我們熟悉的香河家具城和香河肉餅,都是北三縣的“特產”。這塊最牛“飛地”被河北省視為其“經濟特區”,也有“北京后花園”的美譽。

今年1月,這塊飛地“鍍了金”,北京市政府整體搬遷至副中心,現在三河市離北京市的心臟只有幾公里的距離了。而剛剛發布的“四個統一”規劃,無疑是在這層金子上鑲上鉆,沒人再會把北三縣當做廊坊的一部分,就像如今沒有人認為雄安還只是雄縣和安新一樣。

北三縣“三最”

縱觀北三縣房地產市場,在近幾年的發展歷程中可謂有三最!

此前,北三縣可以看做是全中國房價發展與地區經濟發展最不匹配的地區。整個燕郊儼然睡城,承載著北京東半部不少白領的夢,他們通勤于燕郊和國貿之間,加之投資客入侵,促使燕郊房價一度每平3萬-4萬,甚至超過了直轄市天津,達到了準一線的房價水平。

最近兩年,隨著一大波調控政策來襲,北三縣成為了全中國限購政策最嚴的地方。

2017年開始,很多新聞都大篇幅報道過類似“燕郊房價一年跌了一半”,“北三縣房價腰斬了”等等,燕郊有的小區的房子從限購前4萬每平米,經歷了一年半嚴厲調控后,最終價格穩定在一萬多到兩萬左右的水平。要知道,北京房子漲了又跌,從整體數據上看,可以看作是從穩中有降,而北三縣的房子,則真的真的是赤裸裸的“腰斬”。

北三縣為什么限購這么嚴厲?其實這引出來的就是所謂的“第三最”,北三縣將成為未來很長一段時間內最具發展潛力的區域,甚至,甚至短時間內不會輸給雄安。

隨著北京市政府遷入副中心,北三縣的發展將迎來了新的時代,已經從過去北京后花園的位置,前移到了后院甚至后門廊,這里將來會成為全國城市樣板,是世界級城市群的重要組成部分。

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一句話 漲不漲?

目前在北三縣來說,限購政策要求,需要非戶籍居民能夠提供當地社保證明或者納稅證明的,才能買房,而且有趣的是以縣為單位來限制購房,燕郊的戶口只能買燕郊,繳滿了大廠社保年限的人也不能去燕郊買房,只可以去大廠買……有點類似只要你有購房資格,北京市內你可以買延慶、西城、朝陽的房,但不能隨便買通州一樣。

北三縣之前為啥漲?很簡單,離著北京近,離著北京最熱點的區域近。住在市內石景山、門頭溝的人距離最繁華的國貿都未必有燕郊離得近;從交通上也是如此,地鐵剛剛通到房山和門頭溝,但幾年前通勤高鐵已經開進了燕郊站。

特別是隨著最近兩年,北京市發展規劃向東南方向轉移,亦莊和通州的崛起,通州都不再是十幾年前的睡城,而是成為了城市副中心,那么作為副中心以東的北三縣,無疑將承擔過去通州在北京承擔的功能,即承接北京的產業外溢承擔睡城的責任。

當前北三縣的房價,是多輪強勢調控后的體現,把房價從3萬+拉低到如今的2萬以下,而房地產發展來說,長期看人口,中期看土地,短期看金融可謂是不變的定律。政策上規劃上與副中心統一看齊,意味著管理層將統籌制定通州和北三縣各項標準,整體規劃,而隨著北京城市副中心在北京承擔角色越來越重,城市發展的一部分重心也勢必向東遷移,北三縣作為外溢功能和產業的承載區,也勢必將告別傳統的“睡城”模式,真正迎來自己相關產業發展的春天,疏散的人口和產業也將為北三縣帶來巨大的人口流量,絕不會是如今111萬這個數量級,北三縣的房價也會凸顯出其真實的價值。

房價的表現可以一時虛高,也可能一時被壓制,但終歸,會隨著市場的規律重新匹配重新定位,回到一個屬于它價值的點。

漲不漲?你說呢。

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