李宇嘉:熱點樓市加碼調控 為結構性收緊貨幣條件

-回復 -瀏覽
樓主 2019-08-15 14:01:58
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
臻昊景城二手房

(原標題:李宇嘉:熱點樓市加碼調控 意在結構性收緊貨幣條件)

樓市調控力度仍在強化——近日上海、天津繼續加碼限貸,至此多數熱點城市在調控上已進入年內的“第二季”甚至“第三季”。

全面圍堵資金違規進入樓市的政策也在強化。比如開發商要用自有資金拿地,銀行房貸額度也要限制。在多輪調控下,樓市量價齊跌,10~11月(截至11月27日),26個城市新房成交量較調控前下降48.8%,一線和二線城市分別下降36.6%和56.6%。70城房價指數顯示,10月新房和二手房價格環比漲幅均回落1.5個百分點,為2014年以來最大降幅,10月下半月7個熱點城市房價下跌。

同時,近期有媒體報道,11月初高層明確表態,要繼續進行房地產調控,各地要丟掉幻想,不能松動,要繼續嚴控,端正態度。財新網也報道,決策層再次要求控制好房價上漲態勢,要求11月的房價水平不得高于10月的水平,如果再漲將直接對地方政府進行問責。

經濟走勢觸底形態還未完全明朗的情況下,今年托底經濟的兩大功臣——基建和房地產都出現透支的跡象。按往常邏輯,樓市調控應該到此為止了,緣何還要加碼?

分析樓市調控反常態的強化,很多研究專注于抑制資產泡沫的角度。也就是,當資產泡沫可能導致金融危機爆發,危及金融和經濟安全時,“防風險就是穩增長”,繼續加強調控在情理之中。更何況,當前熱點城市房價整體還在歷史最高位、還在上漲。

70城房價指數顯示,10月份一線和二線城市新房價格環比分別上漲0.5%和1.3%。但問題是,管理層早在3年前就提出抑制資產泡沫,且近兩年樓市整體處在“被扶持”的政策框架下,為何現在如此強化樓市調控呢?

筆者認為,從實體經濟角度看,樓市泡沫導致了嚴重的資源錯配。旨在穩定經濟和促進轉型的貨幣寬松,異化為資源過度向不可貿易部門的樓市集中。同時,作為可貿易部門的實體經濟,面對國際競爭,內外需疲軟,呈現衰退甚至“空心化”。

在傳統增長動力如工業化、城鎮化、人口紅利、出口導向等減退,新經濟難堪大任時,如果經濟結構出現扭曲,將傷及人民幣購買力預期或“信用錨”,導致人民幣貶值預期產生。2015年“8·11”匯改以來,貶值預期自我實現,也會倒逼資本管制,收緊貨幣條件。

今年以來房價大幅上漲,加杠桿和資產配置是兩大推動力。投資需求集中、杠桿率過高,短期內將推高泡沫,這是新興國家房價暴跌、危機爆發的一般誘因。同時,如果貨幣貶值引發資本外流、貨幣條件收緊,會加速樓市降杠桿速度,甚至引爆金融危機。另外,根據蒙代爾三元悖論(The Impossible Trinity),資本流出壓力增加時,要么放棄匯率穩定,要么犧牲貨幣政策獨立性。放棄匯率穩定,可能導致資產價格暴跌,放棄貨幣政策獨立性(隨美元一起加息),則與穩增長和促轉型相悖。

美元是全球“錨貨幣”,美聯儲對全球流動性有極強的影響。美聯儲進入加息周期后,資本回流美國,新興國家貨幣貶值、資本外流、通貨膨脹、資產價格下跌。匯率機制越僵化的國家,壓力越大,上世紀80年代拉美金融危機、90年代亞洲金融危機、2008年俄羅斯危機莫不如此。美國總統換屆后,美聯儲加息預期空前強化,制造業重整又將向中國對美貿易施壓。因此,增加匯率彈性的訴求上升,“8·11”匯改以來人民幣匯率主動調整,事實上就是未雨綢繆,讓貶值壓力漸進和提前釋放。

另外,我國已經成為全球第二大資本輸出國。2016年1~10月,我國對外非金融類直接投資累計1460億美元,同比增長53.3%,64%的全球對外直接投資流向了服務業。目前,我國居民70%的資產是國內不動產,隨著金融開放步伐加快,居民海外投資是資本輸出的重要部分。目前,國內出現資產泡沫和“資產荒”現象,換匯和海外投資增加不可避免。加上,居民對外凈負債情況下,人民幣匯率波動和房價下跌會形成預期循環,導致居民減少本幣資產,增持外幣資產。

由此,匯率也是內部經濟的一個反應,為避免持續貶值和改變居民對貶值的預期,需要降低樓市杠桿、抑制樓市泡沫,以及結構性地收緊信用投放。因此,起始于9月的樓市調控來得無比及時。

一方面,近期熱點城市連續幾輪收緊杠桿,強化限購、提高需求準入門檻,以及嚴控加杠桿資金進入地市,都意在通過降杠桿和打掉投資需求,攔截投機資金進入樓市并漸進“擠泡沫”。甚至,“資產荒”讓樓市調控暫時失靈時,啟用行政手段如限制資金進入和額度管理也是合理的。

另一方面,無論是通脹再起、樓市泡沫,或是游資輪番在樓市、股市、債市和大宗商品上興風作浪,與貨幣投放過快均不無關系。銀行信貸10年間擴張了10倍,M2自2010年以來翻了一倍,但GDP增速在下降。這意味著,相對于經濟總量的擴張,貨幣投放相對增加了。嚴厲限制樓市杠桿,事實上就是結構性收緊貨幣條件,特別是全面降低了樓市“金融加速器”效應下的貨幣投放速率,這是保持貨幣政策穩健基調的基礎上,主動緊縮信用的可選途徑。

近期,場內(銀行信貸、資本市場)和場外(影子銀行)全面收緊進入樓市的資金,甚至不惜啟動行政“一刀切”的限制措施,事實上等于貨幣投放在局部已“關閘”,全社會貨幣條件已出現緊縮跡象。對于游資輪番在樓市、股市、債市和大宗商品上興風作浪來說是釜底抽薪,對于短期內降低杠桿風險、擠壓資產泡沫來說是治根之本,對于美國加息周期來臨,緩沖資本流出和匯率貶值預期來說是有效措施,對于實現供給側結構性改革進入落地“攻堅期”來說是騰挪時空的不二選擇。

來源:每日經濟新聞

(責任編輯:王迪)
我要推薦
轉發到
龙虎看盘技巧