不可抗力致房屋買賣糾紛法院怎么判?

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樓主 2019-07-22 11:25:35
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麗晶苑

來源:北京晨報 記者:何欣

為遏制投資性購房,平穩房價,近年來各地相繼出臺各項限購措施,甚至打出限購政策組合拳。2017年3月,北京市出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,“商改住”項目遭遇史上最嚴限購,部分買受人由此喪失購買資格或購買能力受限,導致合同無法繼續履行。在此情況下,買受人要求退還購房定金和居間費,能否得到支持?近期,位于樓市熱點地區的房山法院結合“限購令”出臺后的轄區內審理的相關案件,以案說法,對相關判例及其判決依據進行解讀。

  糾紛案例

  喪失購房資格

  買受人要求退還購房定金

  2017年3月12日,馬某與孫某簽訂房屋買賣合同,馬某以總價185萬元購買孫某位于房山區長政南街2號院內辦公房屋一套。馬某于簽訂合同當日給付孫某定金10萬元。合同簽訂后,孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續,銀行于2017年3月24日出具《貸款結清證明》。

  2017年3月26日北京市相關部門聯合發布京建發(2017)第112號《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,要求個人購買辦公類項目應當符合下列要求:1、名下在京無住房和商辦類房產信息;2、在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。而馬某名下已有一套住房,不符合購買“商辦類”項目的購房資格。馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同,并返還10萬元定金。

  孫某不同意解除合同,認為馬某雖然名下有房,但完全可以通過自行努力克服,如出售名下現有住房使自己具備購房資格,從而繼續履行合同。再者,孫某認為自己也承受了很大損失,即使解除合同也不能全部返還定金。他自己籌錢還了銀行貸款,現在這套房屋賣不了,他購買的另一套房屋首付款就沒辦法交付,還需要支付大筆違約金。

  法院認為,該公告的出臺使馬某喪失購房資格,進而導致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續履行,雙方簽訂的合同目的無法實現,應解除合同。該公告的出臺系不可歸責于當事人的事由,而且雙方對解除合同都沒有過錯,所以孫某應該退還馬某定金10萬元。孫某沒有舉證證明自己的實際損失情況,所以對其同意部分退還首付款的意見,法院未采納。法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同,孫某返還馬某購房定金10萬元。

  法官說法

  限購政策出臺前,商住房不列入家庭房產考核范圍。非京籍家庭,無論是否符合納稅和社保條件均可購買,而且商住房價格較普通住房價格低廉,所以商住房成為眾多在京無購房資格者或投資者的重要選擇。“商辦類”項目限購政策出臺,房屋買賣雙方的利益會受很大影響。

  一些買房人因新政實施喪失購房資格或者無法辦理購房貸款,要求解除合同、由出賣人返還已付購房款和定金。但客觀上也存在著因限購政策調整商住房市場,導致買房人對房屋升值空間不樂觀,買房人以其不能辦理貸款要求解除合同從而擺脫風險的情況。

  對因房屋新政導致合同履行發生困難的,應解除合同,并由賣房人退還定金和已付購房款,同時由雙方共同承擔損失。如果買房人在新政出臺后另行買房喪失購房資格,以達到不履行商住房買賣合同的目的,應綜合對合同不能履行的主觀過錯程度,由其承擔相應的違約責任。買房人雖然不能辦理購房貸款,但如賣房人能夠證明買房人有充分的履約能力,買房人以限購政策出臺不能辦理貸款主張解除合同不能成立,買房人應繼續履行合同,否則構成違約并應承擔違約責任。

  糾紛案例

  買賣合同已解除

  買受人要求退還居間費

  2017年3月18日,趙某、賈某與北京某房地產經紀有限公司(居間方)簽訂《存量房屋買賣居間合同》,約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務。在簽訂合同前,居間方已經多次向買賣雙方提供居間服務,最終買賣雙方簽訂合同,趙某購買賈某位于房山區長陽鎮起步區5號地某商業辦公樓5層3單元房產一套,房屋總價款197萬元,趙某擬申請貸款110萬元。

  合同約定居間方的權利義務為:1、提供房地產信息、房地產交易咨詢服務和交易機會;2、提供買受方、出賣人雙方實地看房服務;3、轉達買賣雙方的立約意向等有關事項;4、提供訂約媒介服務,代擬房屋買賣合同;5、負責見證買賣雙方簽訂存量房屋買賣合同;6、保存存量房屋買賣合同一份,負責對合同條款進行解釋;7、受托代為保管買受方所付定金及相關費用;8、受托代為保管出賣方房屋產權證及原購房協議等資料;9、擬算稅費金額僅供買賣雙方參考。合同簽訂后,趙某向中介公司支付了3萬元居間費。

  2017年3月26日北京市出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,規定商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續履行合同。趙某與賈某私下協商,雙方一致同意解除房屋買賣合同。

  后趙某到中介公司要求退還居間費,雙方協商未果。趙某訴至法院,要求解除《存量房屋買賣居間合同》,并要求中介公司退還居間服務費3萬元。中介公司不同意其訴訟請求,認為趙某與賈某經中介公司居間服務已經簽訂了房屋買賣合同,其已經完成了居間義務。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經解除,但居間服務合同并未解除。如果有違約方的話,由違約方支付居間費,如果沒有違約方,買賣雙方也需要支付必要的費用。

  法院認為,因限購政策出臺趙某不能辦理貸款,如果繼續履行合同,趙某需要全款給付,這已遠超趙某簽訂合同之初的預期,并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以,居間服務合同的合同目的無法實現,也無法繼續履行,應解除三方簽訂的居間服務合同。

  買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯,并且中介公司已經向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務,但沒有完成協助辦理過戶手續、辦理網上簽約手續等合同義務。所以根據公平原則,中介公司應該退還部分居間費。根據合同的約定及具體履行情況,酌定中介公司退還趙某居間費2.5萬元。

  法官說法

  當前房屋買賣大多是通過房屋中介機構提供居間服務完成的。居間服務合同應明確約定買賣雙方及居間方的權利義務、居間費數額、居間費承擔方。買賣雙方在合同履行過程中若有約定的違約行為,一般由違約方負擔居間費。

  新政出臺導致房屋買賣合同無法履行,合同應予解除。對此,買賣雙方均無過錯,且需互擔損失。房屋買賣合同解除,居間服務合同亦無法繼續履行。

  根據公平原則,房屋中介機構應在扣除從事居間活動支出的合理費用后返還居間服務費。關于支出費用的范圍,應參考居間服務合同的履行階段以及中介機構在居間服務中實際支出的人力、物力、財力等具體情況綜合考量。

  因房屋中介機構未及時履行受托義務,導致房屋買賣雙方因新政出臺無法繼續履行合同,房屋中介機構應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。

  房山法院的法官也提醒廣大市民,在房地產熱的今天,房屋買賣糾紛不斷,除了面臨政策風險外,更多的是緣于相關人員法律常識的缺乏,面對狀況不知所措。類似的涉及房屋的常見糾紛還有房屋出租違約、租金賠償等不同問題。法官也提醒廣大市民,在具體維權過程中,要注意證據的收集、訴訟程序等,要通過法律途徑理智維權。

  本版撰文

  北京晨報記者?何欣

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