耿杰中剖析住房公積金:完善機制謹防南橘北枳

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樓主 2019-08-01 16:27:59
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美景東方

2015年《政府工作報告》提出“支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”,今年以來,國家出臺了一系列政策保障房地產市場平穩發展,日前有關部門聯合發文就進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用作出規定,這不僅是對報告的最及時的回應,同時也標志著2010年以來住房公積金使用收緊政策的結束。中央國家機關住房資金管理中心耿杰中認為,關于住房公積金的政策相應及時,但周期性環境與做法將會使得預期效果堪憂,還需要把握規律,完善機制,促進住房公積金健康持續發展。

為支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,日前有關部門聯合發文就進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用作出規定,標志著2010年以來住房公積金使用收緊政策的結束。

一、政策響應及時,但周期性環境與做法,預期效果堪憂

與2010年有關措施相比,本次政策調整最大的特點就是針對2015年《政府工作報告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”的及時反應,但相關經濟環境與調控的方法有明顯的周期性特征,預期效果堪憂。

(一)政策調整的動因仍乃外部因素。自2008年全球經濟危機至今,國家宏觀房地產政策經歷了一個由放開、收緊、再放開一個完整的周期,住房公積金政策調整也經歷了同樣的過程,而且扮演的基本上是跟隨角色。根據客觀經濟環境變化而做出適當的政策調整是必要的,也因此在外部經濟環境變化一定的情況下,對住房公積金這個變量把握得如何,就顯得至關重要。目前,東部發達地區諸多城市住房公積金使用率已達90%以上,少數城市接近100%,放開或松綁有關政策,對其影響有限;西部地區大部分城市住房公積金使用率普遍不高,放開或松綁有關政策,對其刺激作用不大;為緩解2010年尤其是2012年以來住房公積金個人貸款迅猛增長產生的流動性緊張,以及社會詬病住房公積金“劫貧濟富”等雙重壓力,部分地區如廣州等城市在提取、使用方面進行了一些有益探索,但由于政策走向的反轉,有關探索難以為繼。“知彼知己,百戰不殆”。這種外部推動的調整,“知彼知己”的基礎不夠扎實,恐將難以達到預期目的。

(二)政策調整的手法基本相同。降低首付比例與貸款利率水平、提高貸款額度,有關措施輕車熟路,效力如何暫且不論,但是必須看到前輪調控著力點是解決住房公積金繳存人首套普通自住住房及第二套改善性自住住房,本次調整仍然強調的是支持首套普通自住住房與第二套改善型普通住房,思路相同,即保剛需、穩改善,差別基本是在首套與第二套貸款首付、利率與額度上,前者緊、后者松,因此同樣是保剛需、穩改善,為什么具體措施方向相反,難道當下剛需群體與前幾年有什么不同?此乃“橘生淮南則為橘,橘生淮北則為枳”。同樣的住房公積金繳存人,同樣的剛需群體,政策調整前后,因為首付比例、貸款額度等差別,有的享受到了政策優惠,有的則無法享受政策優惠,這與住房公積金設立的初衷有背離之嫌,也是近年住房公積金遭受非議的主要原因之一。

(三)政策調整的標靶仍然不清晰。嚴格講,有關政策調整指向首套自住住房與改善性第二套自住住房,屬于“定向調控”“定向施策”,這與政府近幾年的政策思路一致,即克服 “一刀切”式調控的弊端,充分發揮政策調整的效能。問題在于自住住房概念存在模糊性以及不確定性,既表現在面積上,也表現在套數上。90平米及以下的自住住房與90平米上的自住住房差別何在,這是其一;其二,改善型自住住房為什么就是第二套,200平米的首套自住住房該當何種定性。這是有關政策應當界定但卻沒有界定清楚的。政策調整是需要“靶子”的,但這種模糊性與不確定性卻極易導致有關政策的施放“脫靶”、跑偏。同時,對首套自住住房與改善性第二套自住住房這類剛需群體規模到底有多大,包括時下、將來的增長水平,以及剛需群體的住房資金需求,也應當有較為可靠的預判,因為這與住房公積金能提供什么程度的資金供給水平密切相關。定向調控、定向施策,關鍵在于能否實現定向發力、發力定向。解決不了以上問題,定向作用的效力將大打折扣,最終仍然難逃 “一刀切”式調控的窠臼。

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(責任編輯:石青玲)

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